酒店REITs破冰：华住安住获批，填补公募市场空白
截至2026年8月，中国公募REITs市场已发行项目达42只，总募资规模突破1500亿元，但其中酒店类资产始终缺席。这一局面在8月17日被打破——华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金（简称“华住安住REIT”）正式获批，成为深交所首单酒店型REIT，亦是国内首个由民营酒店集团主导的同类产品。
回溯中国公募REITs发展历程，自2021年6月首批基础设施REITs上市以来，底层资产逐步扩展至产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等领域，但酒店因经营波动性高、现金流稳定性弱，长期未被纳入试点范围。政策层面虽在2023年《关于规范高效推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的通知》中提及“探索商业地产试点”，但实操中仍以保障性住房为主。直至2025年，国家发改委与证监会联合发布《关于推进消费基础设施纳入REITs试点的通知》，明确将市场化运营的酒店、购物中心等纳入扩容范畴，为此次破局铺平道路。
华住安住REIT的底层资产包括广州天河体育中心美居酒店、全季酒店及上海江桥万达桔子水晶酒店，均为开业超三年的成熟项目。据公开信息，三处物业合计建筑面积约4.2万平方米，近一年平均入住率稳定在75%以上，经营净收入（NOI）收益率处于5.8%–6.3%区间，符合REITs对稳定现金流的基本要求。区别于传统酒店投资的轻资产模式——投资人仅通过品牌加盟获取运营收益而无法分享物业增值——该REIT结构使投资者可同时享有经营分红与资产升值双重回报。
这一创新对行业生态具有结构性意义。过去十年，国内酒店投资高度依赖“品牌+运营”轻资产扩张，重资产持有者多为地产开发商或地方国企，民营资本难以参与核心物业持有。华住作为头部民营酒店集团，通过设立原始权益人平台“上海安住此间商务信息咨询有限公司”实现资产剥离与合规注入，为同类企业提供了可复制的路径。市场分析指出，若该产品后续发行定价合理、流动性表现良好，有望激发存量酒店物业的证券化意愿，尤其利好一二线城市核心区位的中高端连锁酒店资产。
不过，酒店REITs的长期可持续性仍面临挑战。旅游消费受经济周期、公共卫生事件等外部因素影响显著，2020–2023年间行业RevPAR（每间可用客房收入）波动幅度超40%，远高于产业园区或物流仓储。监管层对此亦持审慎态度，要求酒店REITs需具备“强品牌支撑、成熟运营体系及抗风险能力”。华住安住REIT的获批，或标志着监管对优质运营主体的信任投票，但其能否成为常态化品类，仍需观察后续资产表现与市场接受度。
投资有风险，本文仅供参考，不构成投资建议。
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