逾八成公募REITs年内下跌，市场机制短板浮出水面
截至2026年9月4日，国内存量公募REITs中已有超过80%的产品价格较年初出现下跌。中证REITs全收益指数自2025年高点以来累计跌幅已超15%，第七只破发产品于上周现身二级市场，标志着这一曾被寄予厚望的资产类别正经历持续性估值回调。
回溯公募REITs试点启动五年来的轨迹，其发展路径呈现出“政策驱动强、市场机制弱”的鲜明特征。2021年首批产品上市时，市场普遍预期这类以基础设施为底层资产的金融工具将填补居民长期稳健投资的空白。然而，随着扩容加速，产品同质化、定价逻辑模糊等问题逐步暴露。
多位参与过REITs发行的券商人士坦言，当前一级市场定价仍高度依赖政策窗口与原始权益人意愿，而二级市场则由短期资金主导，两者脱节导致价格发现功能失灵。“优质资产和普通资产在发行价上拉不开差距，投资者自然难以形成稳定预期。”一位不愿具名的基金公司REITs业务负责人表示。
流动性不足进一步加剧了市场困境。据Wind数据，近三个月多数REITs日均成交额不足千万元，部分产品甚至连续多日零成交。这种“有价无市”的状态，使得长期资金如保险、养老金等在配置时顾虑重重——一方面看重其稳定分红属性，另一方面又受制于内部考核对短期波动的敏感要求。
业内专家指出，缺乏多层次市场结构是深层症结。目前公募REITs既无向更高流动性板块转板的通道，也缺少做市商制度的有效支撑。“这本质上是一个‘半成品’市场，”一位高校金融学者评论道，“它被当作融资工具快速推出，但配套的交易、估值、退出机制并未同步成熟。”
截至发稿，证监会及交易所尚未就REITs市场流动性问题发布新政策。多家基金管理人表示正在研究引入战略投资者、优化信息披露等举措，但能否扭转市场信心，仍取决于制度层面的系统性补位。
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