2026年9月6日，佛山——物业管理行业头部企业碧桂园服务控股有限公司（6098.HK）于近日披露的2026年度中期业绩数据显示，该公司来自关联方的收入占比已降至0.6%，创下自2018年上市以来的最低纪录。这一数据标志着该集团在收入结构独立化方面取得实质性突破。
[IMG:1]据8月26日业绩发布会公开信息，碧桂园服务关联方收入占总收入的比例从2018年的20.3%持续下行，经过六年调整，2024年与2025年连续两年稳定在1.1%的水平，2026年上半年进一步压缩至0.6%。该指标通常指代物业公司与母公司或关联开发企业之间的业务往来收入，其占比下降意味着公司对外部第三方市场的依赖程度显著降低，抗风险能力相应增强。
在规模指标方面，截至2026年6月30日，碧桂园服务在管物业项目总数增至8576个，收费管理面积达到11.86亿平方米。若计入“三供一业”（供水、供电、供热及物业管理）移交改造项目所涉及的约0.9亿平方米管理面积，其总体运营规模已突破12.7亿平方米。这一体量在目前已披露中报的上市物管企业中位居前列。
[IMG:2]业内人士分析认为，关联方收入占比从两成以上降至不足百分之一，折射出房地产行业深度调整背景下物业板块的战略转型。过去，物管企业普遍依赖母公司楼盘交付实现规模扩张，而随着新建住宅增量放缓，存量市场的第三方项目拓展成为竞争焦点。碧桂园服务管理层在业绩会上表示，公司自2022年起主动调整业务结构，加大对***公建、产业园区、医院学校等非住宅业态的投标力度，同时通过收并购整合区域中小型物管公司，以对冲关联项目输送减少带来的影响。
不过，规模扩张的另一面是运营效率的考验。公开财务数据显示，2026年上半年碧桂园服务净利润同比微增约3.2%，低于管理面积增速，反映出新承接项目中部分处于前期投入阶段，利润释放存在时滞。此外，物业费收缴率较去年同期下降0.8个百分点，至91.4%，主要受部分三四线城市业主缴费意愿波动影响。公司首席财务官在问答环节坦言，经济环境的不确定性给物业管理费的即时回收带来压力，但强调公司已建立动态信用评估体系，并对欠费项目采取差异化***策略。
[IMG:3]在业主端，多位接受采访的小区业委会代表表示，更关注关联交易剥离后的服务品质是否保持稳定。佛山市顺德区某碧桂园服务在管小区业主张先生称：“只要保洁、安保和维修响应速度不缩水，公司跟母公司业务多还是少跟我们关系不大。”这一观点在社交平台上获得不少业主认同，也反映出终端用户对物管企业独立运营的实际感知尚未形成明显反差。
资本市场对上述数据反应温和。业绩发布后三个交易日内，碧桂园服务股价累计上涨约1.7%，成交量未见异常放大。多家券商研报指出，关联方收入占比降至0.6%已基本消除市场对利益输送和坏账风险的担忧，但未来增长引擎能否从“减依赖”切换为“增效益”，仍需观察其社区增值服务、城市服务等新业务线的毛利率改善情况。
[IMG:4]另据中国物业管理协会2026年5月发布的行业白皮书，百强物管企业平均关联方收入占比已从2020年的18.4%下降至2025年的9.7%，行业整体去关联化趋势明显。碧桂园服务此次公布的0.6%数值，远低于行业均值，但也引发部分投资者对其是否过度切割关联业务、导致协同效应损失的讨论。对此，公司管理层在业绩会上回应称，关联交易定价始终遵循市场化原则，未来仍会承接母公司优质项目，但不再将关联供给作为增长预设前提。
综合来看，碧桂园服务在管项目突破8500个、收费面积接近12亿平方米的规模底座已然夯实，而关联方收入占比降至0.6%则是其从“地产附属物”向“独立第三方服务商”转型进程中一个具有标志性意义的节点。下一步，如何在规模效应与运营效率之间取得平衡，并将独立化红利转化为可持续的股东回报，将是市场关注的核心命题。
（本文数据来源：碧桂园服务2026年度中期业绩公告、业绩发布会公开问答实录、中国物业管理协会《2026行业白皮书》）
风险提示：物业管理行业受宏观经济波动、人工成本上升及业主满意度变化等多重因素影响，本文不构成投资建议，投资者应审慎决策。
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