32.5万平方米资产“由重变轻”，西安高新区迈出投融资闭环第一步
8月18日，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会注册批准。作为陕西省首单本土产业园公募REITs，该项目获批使西安高新区基础设施公募REITs实现“零的突破”。
底层资产位于西安高新区软件新城核心地带——软件研发基地二期，入池资产包含13栋研发楼宇。据公开信息，总建筑面积32.5万平方米，资产评估净值约12.93亿元，预计募集规模约12.95亿元。园区聚焦软件研发与信息技术服务产业，是西部地区重要的软件信息产业承载地。
项目原始权益人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，平安基金管理有限公司担任基金管理人。基金为契约型封闭式，合同期限40年，募集份额总额4亿份，基金托管人为中国邮政储蓄银行。
产业园REITs板块年内跌超25%，新项目如何定价成焦点
该项目获批的时点颇为微妙。截至8月18日，中证REITs全收益指数报收931.36点，今年以来累计下跌7.77%。产业园REITs跌幅尤为明显，多只产品近60日跌幅超25%。8月上半月，产业园与消费板块跌幅居前，中信建投沈阳软件园REIT在个券中领跌14.75%。
据公开信息，截至2026年6月底，全市场上市REITs产品达82只，总市值约2141亿元。年内公募REITs拟发行规模突破千亿，沪深交易所挂网项目达40单，拟募资总规模突破1162亿元。市场已形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局。
在此背景下，新获批的产业园REITs如何定价、上市后表现如何，成为市场关注焦点。据公开信息，监管层对产权类项目估值有明确约束：未来2年预测现金分派率原则上不低于“10年期国债收益率+150BP”。截至8月14日，产权类REITs派息率（TTM）为5.30%，处于上市以来97%的历史分位。
“投、融、管、退”闭环落地，陕西资产盘活打通新路径
该项目获批的意义不止于“首单”本身。借助公募REITs这一标准化工具，原本沉淀、流动性较弱的产业园重资产被有效“激活”，转化为可交易、可定价的金融产品。西安高新区在基础设施投融资领域，由此迈出从“建设运营”向“投、融、管、退”全周期闭环的关键一步。
据公开信息，自陕西省委、省***提出盘活存量资产目标后，本土资产盘活近期取得突破性进展。该项目为陕西推进“三资三化”（盘活资产、资源、资本，推进资源资产化、资产资本化、资本证券化）改革形成可复制样本。省***办公厅已印发《陕西省推进国有“三资”盘活总体工作方案》。项目也为后续能源、交通、保障性租赁住房等更多类型基础设施资产登陆REITs市场打通了实践路径。
募集资金将反哺园区建设与产业升级。据公开信息，软件新城研发基地二期项目2017年9月起投用，产业方向为大数据及云计算、软件及信息技术服务、智能制造、研发设计等，已入驻企业包括阿里巴巴等。浪潮西北总部基地等项目也在推进中，总投资12亿元。
从全国视角看，REITs常态化发行已纳入“十五五”规划纲要。截至2026年6月末，国家发改委累计向证监会正式推荐133个基础设施REITs项目，整体拟发售基金总额达3322.20亿元。扩募机制也在稳步推进——截至6月22日，沪市已有14单REITs项目推进实质性扩募工作。
对西安高新区而言，这单REITs是起点而非终点。当重资产变成可交易的金融产品，产业园区的竞争将从“盖楼招商”延伸至“资本运营”的新维度。
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