毕业季热潮退去，一线城市租金走出分化曲线
9月初，刚刚在上海浦东某互联网公司入职的应届生林晓（化名），在张江高科地铁站附近签下了一份租赁合同——一套35平方米的独立一居室，月租金4800元。这个价格比她在6月看房时贵了200元。“当时想着等入职再定，没想到三个月涨了这么多。”林晓说。
林晓的遭遇并非个例。中指研究院发布的数据显示，今年8月，全国50个城市住宅平均租金为34.02元/平方米/月，环比上涨0.03%，连续3个月上涨。其中，一线城市住宅平均租金环比上涨0.23%，自今年3月以来已保持连续6个月上涨。
但“六连涨”的数字之下，一线城市内部正上演着截然不同的故事。
沪深领涨，京广掉队
具体来看，上海、深圳住宅租金环比持续上涨，涨幅分别为0.61%、0.27%，而北京、广州租金环比转为小幅下跌。据中指研究院数据，上海住宅租金环比涨幅已连续5个月居50城首位。
深圳的表现同样抢眼。深圳贝壳研究院监测数据显示，今年7至8月深圳租房成交量较去年同期增长3.3%，创下历史同期新高，商品房平均租金达到75.6元/㎡，同比小幅上涨0.7%。
与此形成对照的是北京和广州的疲软。进入8月，随着毕业季支撑效应减弱，北京住宅租金环比转跌。有中介人士透露，北京部分区域房源挂牌周期明显拉长，房东为了尽快成交开始接受议价。广州的情况更为严峻——住宅租金延续自2023年下半年以来的下行趋势，2026年二季度平均租金为50.3元/平方米/月，环比跌幅虽由一季度的1.5%收窄至0.6%，但仍在探底。
毕业季的“潮汐”与结构性推力
从历年走势看，3月的“返工潮”和6至8月的“毕业季”是全年住房租赁需求的传统旺季。中指研究院2026年中重点城市租客问卷调查结果显示，超七成受访租客年龄在35岁以下，54%集中在25至34岁，80%拥有专科或本科学历，62%毕业未满5年。
“一线城市租赁需求的主体是新市民、年轻人、外来人口等，他们的收入、就业、消费等预期整体较谨慎。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对媒体表示。他进一步指出，由于对房价预期仍相对平稳，买房年龄会推迟。在长期租赁的前提下，居民对品质、配套等居住体验的需求会上升，一线城市租赁需求大概率会继续上升。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则从产业角度分析，上海、深圳等就业机会丰富的核心城市，将继续吸引高校毕业生和新就业群体流入。产业园区周边、轨道交通沿线以及就业集中区域的租赁需求有望明显增加，带动租金稳步上涨。
保租房入市：压舱石还是分流器？
不过，租金上涨的空间并非无限。中指研究院在近期发布的报告中指出，租赁市场大概率延续“整体调整、分化加剧”的主线。一线城市租金预计以筑底企稳为基调，但前期大量保租房项目集中入市，会对市场化租金形成一定压制，上涨空间有限。
据公开信息，以上海为例，2026年保租房毕业季进校园专项活动共推出1.2万余套（间）保租房房源，大部分月租金在2000元至3000元。在上海浦东新区，针对重点产业领域工作的青年人才，可享受月租金不超过2000元、最长3年的优惠支持。补贴后，新就业青年实际租金支出可降至市场水平的40%至50%。
克而瑞统计数据显示，受保租房供应主导影响，全国核心15城平均租金同比降幅达3.3%，处于近五年低位。保租房对郊区租赁市场影响更为显著，如上海的五大新城近期推出的保租房项目，对周边原本的租房市场产生了不小影响。
分化成为新常态
“一线城市住宅租金的分化也会加剧，有通勤优势、片区内房源供应量可控、职住平衡的板块，租金上升会更加明显。”李宇嘉表示。
中指研究院研究主管程威也指出，今年1至8月，一线城市平均租金累计上涨1.21%，表现优于50城平均水平。但从8月数据来看，随着毕业季支撑效应减弱，租金上涨动力已有所放缓。
对于刚刚步入社会的年轻人而言，房租的每一次波动都直接关系到生活成本。林晓最终接受了那套4800元的房子，“比预算高了，但离公司近，通勤省下来的时间和交通费，算下来也还划得来。”她说。
截至发稿，关于后续租赁市场走势，中指研究院尚未发布最新月度报告。多位业内人士预计，9月后随着毕业季需求完全退潮，一线城市租金涨幅将进一步收窄，城市间、板块间的分化可能继续加深。
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