一线新房环比转平 二三线继续承压
国家统计局8月发布的2026年7月份商品住宅销售价格数据显示，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二线城市由持平转为下降0.1%，三线城市环比下降0.3%，降幅与上月持平。
一线城市内部出现分化。上海、广州和深圳新建商品住宅价格环比分别上涨0.2%、0.1%和0.2%，北京则环比下降0.3%，成为唯一环比下跌的一线城市。二手房市场方面，一线城市整体环比上涨0.2%，涨幅较上月回落0.1个百分点，其中上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。
二、三线城市二手房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月相同。从总体看，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市有23个，较上月增加2个；但二手房方面，环比上涨或持平的城市仅8个，比上月减少2个，显示二手房市场回暖动能有所减弱。
同比降幅全面收窄 上海逆势领涨
与环比走势不同，同比数据释放出更为积极的信号。7月份，一线城市新建商品住宅价格同比下降1.1%，降幅较上月收窄0.2个百分点；二线城市同比下降2.8%，降幅收窄0.3个百分点；三线城市同比下降4.2%，降幅持平。
在四个一线城市中，上海是唯一实现同比正增长的城市，新建商品住宅价格同比上涨3.0%。北京、广州和深圳新建商品住宅同比分别下降2.3%、2.2%和2.9%。二手房方面，一线城市同比下降3.7%，降幅比上月大幅收窄1.2个百分点，其中上海降幅最小为2.0%，北京和广州降幅较大，分别达4.5%和4.7%。
二、三线城市二手房同比分别下降5.1%和5.8%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。整体而言，三个梯队城市的同比降幅均呈持续收窄趋势，表明市场底部特征正在逐步显现。
[IMG:1]政策效应持续释放 市场筑底信号渐明
本轮房价数据的变化，需放在近年来持续加码的房地产政策背景下理解。据多家媒体报道，自2024年以来，从中央到地方***了包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷、推进"以旧换新"等在内的一揽子政策。2025年，多个城市进一步优化公积金贷款政策，部分城市取消了新房限价，政策工具箱持续扩充。
从机制上看，一线城市率先受益于政策宽松。高能级城市拥有更强的人口吸附力和产业基础，改善性需求在利率下行和首付降低的叠加刺激下率先释放，推动房价环比企稳。而二三线城市面临人口流出、库存高企的双重压力，需求端修复更为缓慢。据国家统计局此前公布的数据，2025年末全国商品房待售面积仍处历史高位，去库存仍是中低能级城市的核心挑战。
值得注意的是，新房与二手房市场的分化趋势愈发明显。7月份二手房环比上涨或持平的城市仅8个，远少于新房的23个。多位市场分析人士指出，这一现象反映出当前市场以"以价换量"为主要特征，二手房业主降价出售的意愿较强，而部分改善型购房者将需求从二手房转向了新盘和次新房。
机构研判分歧仍存 看多与审慎并行
对于7月数据的解读，市场各方存在不同判断。
持乐观态度的一方认为，同比降幅的持续收窄是市场筑底的关键信号。上海易居房地产研究院相关研究指出，一线城市同比降幅连续数月收窄，且上海已率先转正，说明核心城市的资产价值正在得到修复。如果后续政策继续维持宽松基调，预计到2026年底，一线城市房价有望整体回到同比持平区间。
持审慎态度的机构则关注结构性隐忧。中指研究院在近期市场报告中指出，当前市场回暖高度依赖政策刺激，一旦政策边际效应递减，成交热度可能回落。此外，二手房市场持续低迷意味着置换链条尚未打通——卖不掉旧房，新房购买力也会受限。从70城数据看，二手房上涨或持平城市数量不增反减，这一趋势值得警惕。
部分经济学者从更宏观的视角提出，房地产市场的调整本质是居民资产负债表的修复过程。在居民收入预期尚未根本改善的背景下，房价的企稳更多体现为"跌幅收窄"而非"趋势反转"，市场全面复苏仍需时间。
[IMG:2]区域分化或将加剧 后续走势取决于三重变量
综合各方分析，7月房价数据所呈现的核心图景是：市场整体仍在筑底，但分化正在加速。
一线城市中，上海凭借较强的经济基本面和持续的人口流入，已率先走出同比正增长的路径；北京受二手房挂牌量高企等因素影响，价格修复节奏偏慢。二三线城市则普遍面临去库存压力，短期内价格下行压力难以根本缓解。
展望后续走势，市场走向至少取决于三重变量。其一，宏观经济与居民收入预期的改善程度——这是决定购房意愿的根本因素；其二，存量政策的落地执行效果与增量政策的空间——尤其是一线城市是否进一步松绑限购；其三，房企信用风险的化解进度——保交楼工作的推进将直接影响购房者信心。
从可观察的先行指标看，7月份一线城市二手房成交量虽环比有所回落，但仍维持在年内相对高位，显示需求并未消退，只是观望情绪有所回升。若8月至9月的传统"金九银十"前奏期能维持一定成交热度，市场信心有望进一步巩固。
风险提示：房地产市场受宏观经济、政策调控、人口结构等多重因素影响，本文数据及分析基于***息，不构成任何投资建议。购房者应根据自身经济状况和实际需求审慎决策。
本文由AI辅助生成
