9月10日下午，深圳土地市场的聚光灯打在一块并不起眼的“小地块”上。位于福田香蜜湖、安托山四路与侨香三道交汇处的B401-0151地块，土地面积仅5844.41平方米，规划建筑面积约2.6万平方米。对于动辄百万平米的城市更新项目而言，这确实是一块“迷你”地皮。但就是这块地，在“8·28”楼市新政后首宗核心区宅地出让中，引发了7家头部央国企的激烈博弈。
经过250轮线下竞价，中海地产最终以25.5亿元总价竞得该地块，成交楼面价98069元/平方米，溢价率高达125.46%。若剔除配建面积，实际住宅楼面价约为103147元/平方米。这一数字不仅刷新了香蜜湖片区自2017年海德园地块以来的价格纪录，更在2026年深圳核心区涉宅用地中，仅次于6月保利置业拿下的南山粤海地块（约10.87万元/平方米），稳居第一梯队。
为什么是“小地块”？
在土地供应日益稀缺的深圳核心区，这种“商改住”的迷你宅地往往具备特殊的战略意义。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，该地块的关键在于“区位”与“稀缺性”的双重叠加。地块紧邻地铁2号线、7号线安托山站，周边环绕着万科瑧山府、海德园等成熟高端社区，且香蜜湖片区新增商品住宅长期偏少。此次出让，实际上是在填补一个长达近十年的供应缺口。
更吸引开发商的是，该地块没有人才房、保障房的硬性配建要求，也未设地价上限。这意味着拿地房企拥有更大的产品定义空间，可以专注于打造高端改善型住宅，而非在“刚需”与“改善”之间做妥协。对于中海而言，这是一次典型的“精准狙击”。
中海的“逆周期”拿地逻辑
将目光从地块本身移开，中海此次高调拿地，折射出其2026年下半年的战略转向。据中海地产2026年中期业绩显示，上半年公司合约物业销售额达1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模位居行业第一。然而，在拿地端，上半年中海仅新增9宗地块，权益地价约76.6亿元，同比降幅显著。这种“销售强、拿地慎”的局面，在7月后发生了明显变化。
据公开信息不完全统计，仅7月单月，中海便在港、京、深、太等地新增5幅土地，权益地价约139亿元。尤其是北京市场，半个月内接连拿下酒仙桥、广渠路、刘娘府三宗地块，合计权益地价超155亿元。截至8月末，中海年内新增购地已达18宗，权益地价合计约333.4亿元。中海董事局主席颜建国在中期业绩会上明确表示，2026年全年新增购地权益金额目标保持在800亿至1000亿元，并称“市场对于一线城市率先筑底回升的预期持续强化”。
此次香蜜湖地块的拿下，正是这一战略的延续。中海正在用真金白银，赌一线城市核心地段资产的价值回归。
价格倒挂与去化风险：10万+的“成色”几何？
然而，高楼面价并不意味着必然的高利润。98069元/平方米的楼面价，已接近周边二手豪宅的挂牌价。据查询，周边安峦公馆挂牌均价约15.8万元/平方米，万科瑧山府挂牌均价约18.4万元/平方米。看似仍有价差，但需注意的是，这些是“挂牌价”，而非“成交价”。在当前的二手房市场中，挂牌价与最终成交价往往存在一定折让。
此外，该地块要求“交房即发证”，拿地后1年内开工、4年内竣工。这意味着中海需在约4年内完成从拿地到交付的全过程，期间可能面临建设成本上涨、建材价格波动等不确定性。更关键的是，深圳“8·28”新政后，核心区宅地出让节奏加快，未来供应端是否会出现更多类似的高地价地块，进而压制新房定价空间，仍是未知数。
从行业趋势看，2026年亚太经合组织（APEC）峰会将落地深圳，福田区明确将香蜜湖片区作为APEC成果落地载体。产业高地的形成往往先于住宅市场的价格发现，但这需要时间来验证。目前，红岭实验小学与深圳高级中学南校区的学区组合，以及持续升级的商业配套，为片区价值提供了底部支撑，但能否支撑起“10万+”的新房溢价，仍需市场检验。
央国企的“信号弹”
此次土拍的另一看点，是参与竞价的7家房企清一色为央国企背景：中海、华润、招商蛇口、建发、“越秀+深业”联合体、中铁、深振业。在民营房企退潮、央国企主导的土地市场格局下，高溢价成交往往被视为一种“信号弹”。
孙红梅认为，这印证了央国企对香蜜湖-安托山这一高能级板块的价值认可，也向市场传递了核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号。但需警惕的是，这种“信号”是否会被过度解读？在当前的宏观经济环境下，土地财政对地方经济的贡献依然重要，但房企的拿地行为已从“扩张型”转向“防御型”与“结构型”。中海的25.5亿元，或许不仅是一块地的价格，更是对未来一线城市核心资产价值的一次“定价锚”。
未来，该地块的去化速度、开盘价格以及周边二手房价的联动反应，将是验证这一“定价锚”是否稳固的关键指标。若新房开盘价能稳定在15万/平方米以上且去化率良好，则证明央国企的判断正确；反之，若出现“面粉贵过面包”的尴尬局面，则需重新审视当前土地市场的定价逻辑。
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