8月末一个工作日的傍晚，上海浦东新区某房产中介门店里，经纪人陈敏刚刚送走一位来看房的应届毕业生。“7月份一天能带看五六组，现在一天也就两三组。”她翻着手机上的带看记录说。这套位于金桥板块的两居室，挂牌价从7月的7800元调整到了7500元，但看房的人还是明显少了。
陈敏的感受并非孤例。随着2026年高校毕业季租赁需求集中释放期接近尾声，全国住房租赁市场热度正在季节性回落。中指研究院近日发布的50城住宅租赁价格指数显示，8月50个城市住宅平均租金为34.02元/平方米/月，环比上涨0.03%，涨幅较7月收窄0.10个百分点。
“50城住宅平均同比跌幅自2026年3月起呈现持续收窄态势，至8月，同比跌幅已收窄至近24个月最低水平。”中指研究院在报告中指出，重点城市住宅租金筑底企稳信号已开始显现。
但“筑底”并不等于“普涨”。8月的数据勾勒出一幅远比表面数字更复杂的图景：50城中仅15个城市住宅租金环比上涨，34个城市环比下跌，1个城市持平。租金上涨城市数量较7月减少了9个。
一线城市内部分化：上海深圳继续涨，北京广州转跌
一线城市的表现尤为值得关注。根据中指院监测，8月一线城市普通住宅平均租金环比上涨0.23%，涨幅较7月收窄0.15个百分点。但这一整体上涨完全由上海和深圳支撑——上海环比上涨0.61%，深圳上涨0.27%，而北京、广州的租金环比已转为小幅下跌。
上海的表现堪称一枝独秀。8月上海住宅租金环比涨幅已连续第5个月位居50城首位，住宅平均租金绝对值也已连续4个月居于50城首位。具体来看，上海8月住宅平均租金达到84.39元/平方米/月。市辖区内，金山、闵行、普陀、浦东新区、徐汇等辖区租金涨幅较为突出。
深圳的租金上涨则呈现出明显的产业驱动特征。中指研究院报告显示，8月深圳市辖区租金8涨1跌，福田、宝安、南山等产业优势突出辖区的租金涨幅相对较高，仅坪山租金略有调整。
北京和广州的走势则揭示了另一面。8月北京市辖区住宅租金10涨6跌，上涨辖区数量较7月减少5个，其中朝阳、大兴、昌平等租住市场规模较大的市辖区租金均有所下行。广州方面，市辖区住宅租金8涨3跌，各区变动幅度均较为平缓，天河、越秀、海珠三大中心辖区均环比持平或微跌。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，季节性效应是本轮一线城市租金上行的直接驱动因素，3月“返工潮”和6至8月“毕业季”是全年租赁需求的传统旺季。8月毕业季效应明显减退，重点城市住房租赁市场热度季节性回落，住宅租金上涨动能有所减弱。
从“普跌”到“分化修复”：一场持续五年的租金调整
要理解8月的数据，需要将目光拉回更长的时间维度。
据中指研究院监测，50城住宅租金至今已持续小幅下调近五年时间。2026上半年，重点城市住宅租赁市场才逐步从“普跌”走向“分化修复”，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。
正是在这一背景下，一线城市率先释放出企稳信号。2026年上半年，一线城市住宅租金累计上涨0.60%，其中上海、深圳、北京租金已连续4个月环比上涨。
进入下半年，这一趋势得以延续。2026年1至8月，一线城市平均租金累计上涨1.21%，涨幅较7月继续扩大。相比之下，二线城市同期累计下跌1.29%，三四线代表城市累计下跌0.75%——但两组数据均较过去两年同期水平有所收窄，市场调整势头整体有所缓和。
中指研究院在报告中评价称，一线城市租金筑底基础已较为扎实。这背后是产业结构与人口流向的双重支撑。2026届高校毕业生规模达1270万人，再创历史新高，一线城市及部分强二线城市凭借完善的产业体系与充足的就业岗位，吸引了大量刚性租赁需求。与此同时，随着楼市回暖，此前“售转租”的房源重新回到二手房交易市场，导致一线城市租赁房源供给收缩，部分区域供需关系出现反转。
但硬币的另一面是，并非所有城市都能分享这一修复红利。中指研究院在7月发布的报告中指出，住房租赁市场正在告别普涨普跌时代，走向深度分化。强二线城市如杭州、成都、苏州，凭借扎实的产业基础和人口净流入，租金有望逐步企稳或跌幅收窄；而普通二线城市仍面临调整压力。
9月展望：调整压力犹存，但下跌空间有限
站在8月数据的节点上，市场对后续走势的判断趋于谨慎。
中指研究院预计，短期内受需求回归平稳而租赁房源供给仍处高位影响，重点城市住宅平均租金将面临一定调整压力。但从历年走势看，3月“返工潮”和6至8月“毕业季”是全年租赁需求的传统旺季，9月以后随着季节性效应消退，市场将进入需求相对平稳的常态化阶段。
曹晶晶表示，考虑到过去几年租金经历持续调整，下跌空间已大幅收窄，预计9月重点城市租金将以窄幅波动调整为主。而一线城市租赁需求具备更强韧性，从8月北京、广州租金变化看，虽显现季节性回落特征，但结合年内租金累计变化来看，一线城市租金筑底基础已逐步夯实，整体有望维持企稳态势。
在供给端，一个不可忽视的结构性变量正在发生。8月，地方国企积极推动保租房、人才公寓等项目入市——厦门环东海域规模最大的保租房项目可提供3664套房源，成都首个双轨道TOD保租房项目推出541套房源。市场化长租公寓运营商同样在加速布局。这些新增供给将在中长期对租金走势形成一定平抑作用。
中指研究院在报告中总结道，50城住宅租金同比跌幅已降至近24个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现。但“企稳”并不意味着所有城市同步回暖——在长达五年的调整之后，中国住房租赁市场正从“普跌”走向“分化修复”，城市之间的租金走势差异，或许正是这一轮市场重构最真实的注脚。
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