作者 | 第一财经 孙梦凡
随着楼市传统销售旺季"金九银十"临近，各地持续加码楼市优化政策。
8月25日，上海跟进北京出台楼市新政，涵盖限购放松、公积金支持、信贷优惠、税收减免等多重举措，政策导向与北京保持一致，均采取"核心区域严格管控、郊区市场适度松绑"策略，旨在有效挖掘住房消费潜力、降低居民置业门槛，为近期略显乏力的房地产市场注入新动能。
当前楼市环境下，一线城市率先调整调控政策具有行业必然性。自今年二季度起，全国房地产市场呈现新变化，新建商品房去化效率下滑，即便北京、上海等核心城市也出现明显的区域分化，郊区市场库存压力持续攀升。对此，业内专家分析指出，"继续维持高强度调控政策已无实际意义"。
针对京沪同步推出的新政效果，专业人士表示，在"金九银十"关键营销节点前夕，一线城市密集释放政策利好，将有助于巩固楼市止跌回稳态势，进一步夯实市场复苏基础。
一线城市"放房票"
作为全国房地产市场的风向标，北京、上海调控政策调整始终备受关注。
半月前，素有楼市调控"标杆"之称的北京率先启动新一轮政策优化，成为本轮调控松绑的"先行者"。政策明确以五环为界，京籍居民家庭及连续缴纳社保或个人所得税满2年的非京籍家庭，在五环外购买商品住房将不再受套数限制，成年单身人士与居民家庭执行同等限购标准。
此次政策调整是北京近年来力度最大的一次调控优化，标志着限购政策进入实质性松动阶段。
与此同时，北京在公积金政策方面同步发力，扩大贷款支持范围：在北京市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，认定标准由二套房调整为首套房；提高二套房公积金贷款最高额度，并支持提取公积金支付购房首付款。
"新政精准定位成交热点区域和库存集中地带。"天风证券分析指出，今年前7个月，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50%。针对重点区域精准施策，既能有效推动观望需求和增量购买力入市，又可避免短期市场炒作行为。
在北京政策"示范"效应下，业内普遍预期其他一线城市将陆续跟进，房地产市场有望进入新一轮政策刺激周期。
8月25日，上海果然出台楼市新政，在限购政策上与北京形成呼应，对户籍居民家庭及符合条件的非户籍家庭，全面放开外环以外区域的购房套数限制。
该政策制定同样基于库存消化逻辑。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前上海外环外新房库存占全市总量的70%，二手房挂牌量占比接近40%。
因此，放宽上述区域购房套数限制，主要目的是激活多套房购置需求，加速市场库存去化。李宇嘉认为，这一政策对新市民在郊区购置第二套房、为父母购买养老住房等改善型需求将产生积极促进作用。
在释放购房资格的同时，上海公积金政策同步加大支持力度，其中对多子女家庭购置首套房的扶持力度尤为显著，贷款额度从192万元提高至216万元，基本可覆盖全部贷款需求。公积金既可提取作为首付款，提取后也不影响贷款额度计算。
除与北京政策同步的内容外，上海新政进一步降低购房成本，明确取消首套、二套住房商业贷款利率区分，同时完善房产税政策，整体政策力度较北京更大，覆盖范围更广。
盘活郊区库存
京沪相继放松楼市调控，背后反映出房地产市场"止跌回稳"成效亟待进一步巩固。
今年以来，中央及地方持续出台利好政策，据中指研究院统计，前7个月全国共发布房地产相关政策超370条。在政策支持下，楼市呈现企稳迹象，上半年全国新房和二手房交易总量同比实现增长。
然而进入下半年，楼市修复进程出现放缓态势。
行业数据显示，前7个月房地产市场仍处于深度调整期：1-7月全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%；房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积等核心指标同比均为下降态势。
从新建商品房销售额来看，今年前7月累计达4.96万亿元，同比下降6.5%。对比2021年18万亿元的历史峰值，四年间新房交易规模显著收缩，各地房价也处于探底过程中。
即便是市场韧性较强的京沪两地，楼市也呈现明显的区域分化特征。
国信证券监测显示，从二手房边际挂牌价看，北京房价自2024年11月初上一轮新政后止跌回升，但今年3月后再度下滑，市场热度回落至2024年9月新政前水平。随着8月8日"定向"限购调整政策出台，部分高库存板块去化压力有望得到缓解。
上海市场同样存在分化现象。亿翰智库指出，今年以来上海核心板块项目持续热销，而非核心区域项目普遍面临"人气不足"困境，部分区域继续实施限制性政策已无必要。
克而瑞数据显示，上海外环外一直是新房供应和成交的主力区域，但库存压力突出。截至2025年7月末，上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米，其中外环外库存约561.65万平方米，占比达76.6%，按近12个月商品住宅销售流速计算，去化周期达17.6个月。
效果逐步释放
本轮新政前，北京已通过"小步慢跑"方式多次放松调控，包括通州双限松绑、取消离婚购房限制、允许五环外多购一套住房、实施"517"政策及影响深远的"930"降首付政策等。
数据显示，去年"930"新政后北京楼市交易量显著提升，2024年10-12月二手房月度网签量均突破1.7万套，四季度成交量同比增长约60%。"去年930新政作为市场低谷期的重磅举措，政策效应显著且持续时间较长。"
与以往相比，北京本次政策放松力度可观，市场已给予积极回应。
据行业机构监测，新政对提升市场活跃度产生明显作用，部分楼盘到访量和二手房带看量有所增加。网签数据显示，8月9日至22日，北京新建商品住宅成交1504套，环比增长约41%，同比下降23%；二手住宅成交6439套，环比增长11%，同比基本持平。
记者实地调研发现，北京新政出台后的首个周末市场情绪最为高涨。
龙湖观萃项目透露，8月9-10日看房量日均突破110组，环比提升超35%；周末合计成交8套，环比增长100%，其中5套为首访成交。另一五环外项目龙湖·宸翰8月9日单日来访量环比增长超50%，政策有效释放了部分改善型需求。
业内普遍认为，随着"金九银十"传统旺季临近，新政将持续发力助力市场平稳回升。
除京沪外，其他城市也在坚持"因城施策"，将房地产"止跌回稳"作为重要工作目标。8月以来，天津、西安、苏州等城市相继出台稳楼市政策，涵盖公积金优化、住房"以旧换新"、存量商品房收购、购房补贴等多重措施。
华泰证券分析指出，房地产中长期"止跌回稳"的基础正在形成，但全面实现仍需时间。展望未来，政策发力方向可能包括：稳定房价预期是首要任务；更有效激活购房需求；优化收储机制加速去库存；拓宽城市更新资金来源。
李宇嘉表示，当前政策主要集中在降低购房成本和置业门槛方面，短期内会产生边际效应，但考虑到当前楼市供应充足、二手房挂牌量大，居民购房选择空间广阔，普遍存在等待"捡漏"的观望心态，楼市真正企稳还需宏观经济基本面改善提供支撑。