绿城中国 视觉中国 资料图
8月25日，绿城中国（03900.HK）举行2024年中期业绩发布会，行政总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强、副总裁李骏等管理层出席。值得注意的是，今年3月新上任的董事会主席刘成云并未现身此次业绩会。
财报数据显示，上半年绿城中国实现营业收入533.68亿元，较去年同期的695.62亿元减少23.28%。公司解释称，收入下滑主要受项目交付节奏影响，上半年结转面积同比下降22.7%，导致结算收入相应减少。
盈利表现方面，上半年绿城中国录得毛利71.59亿元，同比下降21.36%；毛利率13.41%，较上年同期微升0.32个百分点；母公司股东应占净利润2.1亿元，较去年同期的20.45亿元大幅下滑89.73%。
对于净利润的显著下降，绿城中国表示，主要因公司持续推进长库存去化工作，上半年计提资产减值损失19.33亿元，对股东应占利润造成较大影响。
地王获取：审慎评估与品牌优势并重
尽管业绩承压，绿城中国上半年在土地市场仍表现活跃。期间累计获取35个项目，总建筑面积354.94万平方米，权益土地款362.34亿元，对应货值约907亿元。其中包含上海、苏州、南京等城市的多个高价地块，公司因此被业内称为"地王收割机"。
郭佳峰在业绩会上坦言："其实在获取这些高价值地块过程中，公司内部经过了审慎评估和反复研讨。并非单纯追求高价地块，而是基于严谨分析做出的投资决策。"
他进一步解释，公司获取高价值地块主要依靠两大核心优势：一是建立了专业的投资决策机制，对每宗地块进行全面深入的可行性分析；二是凭借产品力和品牌影响力，具备开发高价值地块的市场竞争力。
截至6月底，绿城中国土地储备总量达2724万平方米（含在建及待建项目），权益建筑面积1795万平方米；总可售面积约1817万平方米，权益可售面积1181万平方米，平均楼面地价8280元/平方米。
对于土地市场走势，郭佳峰判断当前仍处于筑底阶段，城市分化加剧。三四线城市市场持续低迷，部分一二线城市优质地块竞争激烈，下半年土地市场整体热度或低于上半年，但核心区域优质地块仍将维持较高关注度。
关于下半年拿地策略，郭佳峰表示，鉴于上半年拿地量已达一定规模，下半年将适当放缓节奏，采取更为精准的投资策略。全年拿地货值目标将根据销售表现和现金流状况动态调整，预计在1200-1300亿元区间。
高端市场：需求释放与风险并存
针对市场关注的高端市场可持续性问题，郭佳峰分析称，高端住宅市场因前期限价政策导致供应不足，积累了一定的改善型需求。
他以杭州市场为例指出，随着优质低密地块和核心区位土地供应增加，被压抑的高端需求正逐步释放。公司判断高端市场热度仍将持续一段时间，但会密切关注市场变化，动态调整投资策略。
李骏则补充道，下半年房地产市场城市分化将进一步加剧，一线城市及强二线城市在政策支持下有望率先企稳。部分核心城市的核心板块已显现企稳迹象，成交量价保持韧性，刚需和改善型需求将在预期稳定后逐步释放。
对于三四线城市，李骏认为库存去化和市场信心恢复仍需较长时间，即使政策全面放松，需求回暖也将是缓慢过程。
展望"金九银十"传统销售旺季，李骏预计市场将呈现"局部回暖、整体筑底"的态势。热点城市若进一步放松调控政策，成交量有望提升，价格或趋稳定；多数普通城市仍将维持低位运行，成交难有明显起色。
长库存去化：设立专项考核加速周转
李骏在业绩会上披露，截至6月底公司总货值约2700亿元，其中2021年及以前的存量货值占比约50%（不到1400亿元），计划未来3-5年基本完成去化。
为加快长库存去化，公司已采取系列措施：增设2021年及以前存量货值考核指标，强化长库存去化计划管理；对存量项目实施销售流速提升专项方案，在价格策略、激励机制、人员配置等方面给予资源倾斜。
李骏强调，公司有信心完成全年经营目标，当前工作重心是实现高质量去化，平衡量价关系。既不会为追求销量盲目降价，也不会固守价格导致去化缓慢。
他表示，对于存量项目将以加速资金回笼为首要目标，全力止损减亏；新项目则将充分发挥产品优势，争取合理溢价。整体采取"以量为先、量价平衡"的策略，根据不同城市和项目特点灵活调整销售方案。
耿忠强补充介绍，公司上半年针对存货计提减值19.38亿元，其中子公司存货减值17.17亿元，往来款减值2.16亿元。这些减值主要集中在2021年获取的项目，因部分业态销售价格低于预期，基于审慎原则计提了相应减值准备。
负债管理：优化结构与风险防控并行
关于负债状况，耿忠强表示，上半年有息负债较年初增加58亿元，主要因土地投资增加及开发贷投放所致，当前负债率较同行处于相对高位。
他强调，公司将持续推进负债结构优化和总额管控，预计年底降负债幅度将保持去年水平。未来将在去库存、降负债与业务发展之间保持平衡，通过提升运营效率实现财务稳健发展。