继北京楼市政策调整后，上海也于近日出台新一轮房地产调控优化措施。
8月25日，上海市住房城乡建设管理委联合市房屋管理局等六部门共同发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，推出涵盖住房限购、公积金贷款、住房信贷利率、房地产税收等六大方面的调整政策。该新政已于2025年8月26日正式实施。
作为上海本年度首次发布的楼市调控新政，业内普遍认为此次政策精准回应了市场关切，通过"组合拳"模式全方位支持房地产市场健康发展。政策核心内容包括：符合条件家庭在外环外区域购房不受套数限制，成年单身人士按居民家庭标准执行限购政策；提高绿色建筑项目公积金贷款额度，实施公积金"又提又贷"政策；统一商业性个人住房贷款利率定价标准，不再区分首套与二套；同步优化个人住房房产税征收细则。
外环外限购松绑 释放刚性改善需求
在住房限购政策优化方面，新政重点针对外环外区域实施差异化调控，全面放开购房套数限制。
《通知》明确规定，具备上海市购房资格的居民家庭，在外环线以外区域购买新建商品住房或二手住房均不受套数限制。政策适用对象包括本市户籍居民家庭及在沪连续缴纳社保或个税满1年的非户籍居民家庭，成年单身人士同样享受居民家庭购房政策待遇。
具体政策细则显示：沪籍居民家庭及成年单身人士，外环外购房套数不限，外环内限购2套；非沪籍居民家庭及成年单身人士，满足1年社保或个税缴纳要求可在外环外不限套数购房，满3年缴纳记录可在外环内限购1套住房。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前上海楼市整体保持稳定但存在区域分化，外环外新房库存去化压力相对突出。此次政策精准施策，通过放开外环外购房套数限制，能够有效激活潜在购房需求，促进库存去化和置换链条良性循环。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的统计数据显示，2025年前7个月，上海外环外新建商品住宅成交17024套，占全市总成交量28265套的60%。随着新政效应逐步释放，预计外环外市场成交占比将进一步提升。
卢文曦进一步分析指出，当前市场置换型购房者占比较高，"房票"限制成为制约交易的主要瓶颈。特别是非沪籍单身购房者，常因旧房源未售出导致新房无法购置，被迫降价抛售存量住房，既造成个人资产损失，也对市场信心形成冲击。新政赋予的额外购房资格可实现"先购后售"模式，有效缓解抛售压力，防范二手房价格过快下行风险。
58安居客研究院院长张波认为，新政将显著提升在沪工作的单身青年人才和新市民的购房便利性，通过单身群体购房需求释放与外环外政策松绑的协同效应，有望激活区域市场活力。
严跃进强调，外环外购房限制放开将产生市场联动效应，对平衡区域房地产发展、优化物业结构配置具有积极促进作用。
房贷利率并轨 降低购房融资成本
在个人住房信贷政策优化方面，新政推出实质性减负措施。
根据《通知》要求，上海市银行业金融机构将依据市场利率定价自律机制规定，结合自身经营状况及客户风险评级，实行商业性个人住房贷款利率统一定价，不再区分首套与二套住房利率标准。
此项调整为购房者带来直接成本节约。以200万元商业贷款、30年期限计算，政策调整前首套房月供约8486元，二套房差异化区域月供8704元，非差异化区域达8925元。新政实施后，二套房贷款利率显著下降，非差异化区域月供可减少439元。
政策调整前，上海商贷首套和二套利率月供情况，以贷款200万元、30年为例
业内专家分析指出，全国已有多个城市实施房贷利率并轨政策试点效果显著,以杭州为例,自去年10月取消首二套利率差异后,当月新房成交面积环比增长16%,11月环比增幅扩大至21%｡当前上海中高端改善型住房市场需求旺盛,金融政策支持将持续助推改善型产品销售热度,而高端改善市场作为楼市风向标,其稳健运行将强化市场对上海发展前景的信心预期｡
公积金政策升级 "又提又贷"缓解资金压力
住房公积金政策优化成为此次新政另一亮点｡对购买二星级及以上新建绿色建筑住房的缴存职工,住房公积金(含补充公积金)最高贷款额度上浮15%｡调整后具体额度为:首套房最高贷款额度从160万元提升至184万元,多子女家庭首套房叠加优惠后从192万元提高至216万元;二套房最高额度从130万元增至149.5万元｡
新政同时允许缴存人购买本市新建预售商品住房时,申请提取本人及配偶住房公积金用于支付购房首付款｡特别值得关注是的,此次政策明确支持"又提又贷"模式,即提取公积金支付首付后,仍可按规定申请最高额度公积金贷款｡
业内人士分析认为,公积金首付提取政策拓宽了购房资金来源渠道,配合"又提又贷"机制能够有效降低购房者首付压力｡绿色建筑贷款额度上浮政策则形成双向激励,既满足购房者对高品质住房需求,又引导开发企业提升建筑品质｡
上海链家研究院负责人李根表示,外环外不限购政策与公积金优化措施形成政策合力,将精准释放改善型购房需求,预计外环外新房市场将迎来销售高峰,同时带动二手房交易活跃度提升,促进二手房价稳定｡
房产税政策优化精准衔接限购调整
为配合住房限购政策调整,新政同步对个人住房房产税征收政策进行适应性优化｡
《通知》规定,符合条件的非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税;购买第二套及以上住房的,合并计算家庭全部住房面积后享受人均60平方米的免税面积扣除｡由于个人住房房产税实行按年征收,相关优惠政策自2025年1月1日起正式实施｡
严跃进指出,此次房产税政策调整核心在于放宽"家庭人均住房面积≤60平方米免征"的认定标准,实现与限购政策的动态衔接,使非户籍家庭与本地家庭享受同等税收待遇｡政策将有效增强上海对人才的吸引力,促进住房消费市场健康发展｡
政策红利叠加 金九银十楼市可期
业内专家普遍认为,上海此次楼市新政是对市场合理诉求的积极回应｡自去年全国"930"新政实施以来,房地产市场总体呈现企稳回升态势,但今年二季度以来市场出现新变化,亟需政策进一步发力巩固向好态势｡
回顾上海调控政策脉络,去年5月和9月先后出台"沪九条""沪七条"调控措施｡当前市场呈现新房量稳价升､二手房价格承压的分化特征｡6月国常会提出"更大力度推动房地产市场止跌回稳",8月中旬国务院再次强调巩固市场企稳态势,上海新政正是对中央精神的及时落实｡
上海市房地产交易中心数据显示,今年上半年全市一､二手住房累计成交1311万平方米,创2022年以来同期新高,同比增长17%｡价格方面,一手住房价格指数保持环比上涨,二手住房价格趋于稳定｡
国家统计局数据显示,7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅收窄0.1个百分点｡其中上海依托高端住宅市场热度,新房价格环比上涨0.3%,成为一线城市增长引擎;二手房市场则面临压力,一线城市整体环比下降1.0%,创年内最大降幅,四城价格全部进入下行通道且降幅扩大｡
严跃进表示,此次新政全面覆盖各类购房群体和区域市场,充分体现"保障宜居安居､促进职住平衡､服务发展大局"的政策导向,将有效巩固房地产市场稳中向好态势｡
业内预测,随着新政落地实施,将有效释放积压购买力,扭转市场观望情绪｡政策出台恰逢传统"金九银十"销售旺季,预计在政策红利加持下,上海楼市将迎来成交量价齐升的良好局面｡